Výsledky vyhledávání v sekci Právo a finance na dotaz nemovitosti

Prodej nemovitosti – mnoho otázek a problémů s daní - Ceskolipskyweb.cz - Váš českolipský webový portál

access_time10. červen 2020personRedakce

Jakmile se stanete majitelem nemovitosti, nastane sice krásné období života ve vlastním bydlení a třeba také zajištěné příjmy. Ale přijdou starosti. Vykradení domu je problémem, ale dá se mu předejít. Daňové povinnosti jsou však mnohem složitější. Neznalost zákona neomlouvá a každá chyba se může nevyplatit.Nabytí nemovitostiPro počítání času, který je potřeba ke splnění daňových povinností se používá takzvaný den nabytí. Není jím podpis kupní smlouvy ani datum na ní uvedené. A není jím ani oznámení katastru nemovitostí o vkladu. Rozhodným dnem pro počítání času je den, kdy je katastru nemovitostí doručen návrh na vklad. Stát se zřejmě snažil co nejvíce zkrátit lhůty, protože dnem nabytí by měl být den, kdy zápis do katastru nabyde právní moci. Nemovitost lze nabýt také jako dědic a potom je dnem smrt zůstavitele. A pokud nabudete nemovitost rozhodnutím soudu (restituce, žaloby na určení vlastnictví atd.), stáváte se vlastníkem se všemi povinnostmi dokonce dnem rozhodnutí a pokud není uvedeno, pak dnem nabytí právní moci. Stát tedy na nového majitele značně spěchá. Starý majitel totiž obdrží platbu a může nedaňově zmizet bez vypořádání s lačným státním aparátem. Naopak nový vlastník je snadno polapitelný přes blokace a omezení práv k nemovitosti.Daň z příjmůNemovitost je obložena mnoha daněmi. Pravidelnou daní je daň z nemovitosti, kde je třeba platit podle druhu a plochy nemovitosti. Stejně tak se platí 4% daň z převodu, která se počítá z obvyklé hodnoty. Existuje však možnost, že zaplatíte také daň z příjmu, pokud rozdíl mezi kupní a prodejní cenou dosáhne nějakého plusového rozdílu. Od této daně jsou osvobozeny nemovitosti určené k bydlení, kde má majitel bydliště nejméně 2 roky před prodejem. Může se jednat o rodinný dům, byt, podíl na společných částech domu nebo spoluvlastnický podíl včetně pozemku, který mu přímo patří. Zde je zákon trochu mírnější k těm, kteří příjem z prodeje takové nemovitosti použijí opět na nákup nemovitosti k vlastnímu bydlení. Potom není třeba splnit ani lhůtu 2 let bydlení. Stejně tak je od daně z příjmů osvobozen prodej bytu (a veškerých nemovitostí), který přesáhne dobu 5 let od nabytí.Rodinný důmPokud prodáváte rodinný dům a chcete uplatnit osvobození od daně z příjmů, musíte splnit ještě podmínky velikosti a účelnosti takového domu. Za rodinný dům se totiž považuje taková stavba, která je nejen určená na bydlení, ale musí mít více než polovinu plochy kolaudovanou jako bytový prostor, nesmí mít více jak 2 nadzemní a jedno podzemní podlaží a také samostatných bytů nesmí být více než tři.BydlištěTrvalý pobyt nemusí být shodný s bydlištěm. Pojem bydliště je poměrně složitý a právně diskutabilní. Finanční úřad by sice měl nějak prokazovat, že byt není bydlištěm, ale dokazování často konstatuje nějakým obecným tvrzením, že byt není bydlištěm, protože tam plátce daně nebyl hlášen a vyměří daň. Proto je třeba vědět, že bydliště je takový prostor, kde lze prokázat úmysl bydlet a zdržovat se v bytě. Úřad podle zákona bude zkoumat, zda v daném místě či okolí poplatník pracuje nebo zda má v bytě manželku, děti nebo nějak může prokázat, že byt účelně užívá. Jinak stanoví, že se o bydliště nejedná a daň spolu s penále vybere.Pro prodej nemovitosti tedy platí, že je třeba znát dobře všechny zákonné kličky, omezení nebo výhody. Pokud dojde k prodeji nemovitosti a rozdíl ceny bude kladný, musí poplatník zahrnout tyto prostředky do daňového přiznání a zdanit. Proto je třeba vědět, kdy nemovitost prodat, zda není lepší počkat několik dní nebo měsíců a případně si zajistit osvobození od daně. Po 5 letech vlastnictví jsou totiž všechny nemovitosti od daně osvobozeny.

folder_openPřiřazené štítky

Nájem bytu – volba mezi splácením hypotéky a nejistotou - Ceskolipskyweb.cz - Váš Českolipský webový portál

access_time10. červen 2020personRedakce

Je skutečně nájem tak nejistým a nevýhodným řešením bytové situace?  Nebo jde jen o zvyk a hledání nějakých životních jistot? Úroky z hypoték klesají a možnost vlastního bydlení vypadá lákavě a dosažitelně. Zkuste ale vydržet třicet let splácet a žít za stejných podmínek.Nejistota vlastních příjmůPokud zrovna nemáte štěstí a nenarodíte se v rodině zbohatlíka, čeká vás mnoho záludností produktivního života. V první řadě se snažíte získat dobrou a vysoce respektovanou profesi. Plat a kariéra jsou základem života a samozřejmě nemusíte být jen zaměstnancem, ale můžete také úspěšně podnikat. Vlastní byt nebo jiná nemovitost vyžadují značné zdroje. Ty se dají získat úvěry s dlouhodobou lhůtou splatnosti. Na jednu stranu je dlouhodobost nutná, aby příjem stačil na splátku. Jenomže dlouhodobost má svoje riziko. Příjem může skončit a sen o vlastním bydlení se rozplyne v slzavém údolí dluhů.Nájemní bydleníNejistota nájemního bydlení má také svoje specifika. Pronajímatel vyžaduje měsíční placení nájemného a je třeba mít k dispozici poměrně velkou hotovost. A pravidelně platit, i když nějaké občasné zpoždění bude pravděpodobně tolerováno. Na začátek nájmu je třeba si připravit tak trojnásobek sjednaného nájemného, protože majitel bude chtít složit zálohu. Nájemní bydlení je sice pravidelné a nákladné, ale je mobilní, rychlé a poměrně levné. Nedostatek peněz neznamená nekonečné problémy s úvěrem, ale mnohdy jen změnu nájemního vztahu nebo bytu.Nájemní smlouvaPodstatou nájemního vztahu je správný výběr. Vybrat si dnes můžete z mnoha nemovitostí za rozumné ceny. Deregulace nájemného způsobila, že běžné byty jsou poměrně levné. Nájem by měl činit tak ¼ platu a potom se bude poměrně snadno poukazovat pronajímateli. K tomu přibudou platby za služby, ale ty se mohou regulovat vlastní spotřebou. Úskalím nájmu je dobře uzavřená nájemní smlouva. Mnohé realitní kanceláře, které požadují provizi za zprostředkování nájmu, mají smlouvy poměrně nekvalitní.JistinaPodstatou vztahu nájemce a pronajímatele budou později podmínky, kterým jste zpočátku ani nevěnovali pozornost. Samozřejmostí je propočet energií a stav bytu. Energie si snad každý dokáže ohlídat. Naopak stav a vybavení se často podceňuje. Zálohu v běžné výši dvou nájmů většinou inkasuje pronajímatel, což není ideální řešení. Dobrá realitní kancelář nebo právník by měli zařídit úschovu. Garance v rukou pronajímatele při ukončení nájemního vztahu může být nepříjemným problémem. Často tyto peníze pronajímatel ihned použije a žádnou zálohu tak v době výpovědi nemá. Naopak složená záloha do neutrální úschovy a její vyplacení po vypořádání nájemní smlouvy (úhrady služeb, dohodnutých plateb a případně škod či oprav) je jistotou peněz bez nutnosti dlouhé a nákladné žaloby.Podmínky nájmuNájemní smlouva se často uzavírá s různě dlouhou výpovědní lhůtou nebo může být uzavřená na dobu určitou. S tímto by měl nájemce počítat ve svých nákladech, a pokud chce ukončit nájem, měl by vědět, že doba smlouvy se musí dodržet. Jinak skutečně dojde k problémům a zbytečným nákladům. Zároveň je nutné si dobře promyslet, jak ošetřit otázku užívání bytu z hlediska opotřebování. Ve smlouvě se často uvede, že byt po vrácení majiteli má odpovídat běžnému opotřebení. To je ale ošemetná formulace. Každý si opotřebení představuje jinak. A závisí také na nájemci. Rodina s malými dětmi nebo podnikatel, který doma pracuje, opotřebují jinak nemovitost než třeba manažer, kterému slouží pouze na přespání. V každém případě by měl být stav bytu v době předání zadokumentován. Jaký je problém nasnímat prostory a samozřejmě písemně předat a převzít vybavení?Nájem a hypotékaV případě pronájmu bytu vstupují do složitého stavu dvě neznámé strany. Měly by znát a přesně sjednat podmínky, protože později bude těžké určit práva a povinnosti. Naopak hypotéka je dlouhodobá, ale banku v podstatě zajímá pouze schopnost splácet a možnost zástavy. Nájem je dobrým řešením a může zbavit mladého člověka problémů s bydlením. Asi nejlepší kombinací je nájem a zároveň šetření a vkládání prostředků do zajímavých investic. Tím se budoucí majitel nemovitosti vyhne riziku nesplacení úvěru a zároveň pokryje potřebu bydlení. Jenom ukládat takových 10.000 Kč měsíčně po dobu 30 let a správně s nimi hospodařit, je potřeba se naučit. Banka tak nespolyká úroky, ale odpovědnost je plně na člověku. Kdo to dokáže, má jistotu stále klidného spánku. Pokud také dobře sjedná nájemní podmínky.

folder_openPřiřazené štítky